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Puis-je augmenter le loyer ?

Puis-je augmenter le loyer ?

Vous êtes propriétaire et le locataire de votre propriété vous informe qu’il souhaite déménager et résilier son bail. Vous voyez cela comme une opportunité d’augmenter le loyer pour le prochain locataire. Souhaitez-vous augmenter le loyer entre 2 locataires ? Soyez prudent, car aujourd’hui cette pratique est strictement réglementée dans les zones dites « tendues », depuis le 1er août 2012. En effet, le propriétaire ne peut plus fixer lui-même le montant du loyer, même s’il trouve un locataire à son prix.

Quelles sont les lignes directrices en vigueur concernant le prix et la révision du loyer ? Pouvons-nous augmenter un loyer au changement de locataire ? Quelles sont les exceptions à la règle, et comment ce cadre de loyers sera-t-il plus difficile pour l’année prochaine ? Voyons plus précisément comment une augmentation de loyer a lieu à l’arrivée d’un nouveau locataire.

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Résumé

  • Augmentation du loyer au changement de locataire
  • Les logements concernés par la gestion du loyer à la relocalisation
  • Sous-évaluation du loyer : le droit à une augmentation de loyer lors de la réinstallation
  • Révision du loyer au changement de locataire en cas de travail

Augmentation du loyer au changement de locataire

Les règlements suivants s’appliquent à tous les propriétaires qui louent des biens immobiliers vides ou meublés comme résidence principale dans une zone tendue . Une zone tendue fait référence aux villes de plus de 50 000 habitants où la demande est bien supérieure à l’offre, ce qui entraîne inévitablement des difficultés d’accès au logement.

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Néanmoins, on estime que cela touche environ la moitié de la population française, ce qui n’est pas négligeable. Il convient de noter que la le décret du 26 juillet 2019 a renouvelé ce cadre pour une année supplémentaire.

Plus précisément, le règlement stipule que le loyer du nouveau bail ne peut excéder le dernier loyer appliqué au locataire précédent. En d’autres termes, le locateur ne peut pas augmenter le loyer en cas de réinstallation (changement de locataire).

Cependant, le propriétaire a toujours la possibilité de mettre à niveau le loyer en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL). Toutefois, il ne sera pas possible de l’utiliser lors de la réinstallation s’il l’a déjà fait moins de 12 mois avant le renouvellement du bail.

Logement concerné par la gestion des loyers pour déménagement

Bien sûr, toute règle qui se respecte comporte des exceptions, qui, dans certains cas, permettent au propriétaire de fixer librement le montant du loyer et de l’augmenter ainsi. Le règlement ne concerne donc pas :

  • Première location les logements ;
  • les logements qui ont été sans locataire depuis plus d’un an et demi ;
  • logements qui ont bénéficié d’améliorations depuis moins de six mois au moins la dernière année de loyer.

En outre, le régime de surveillance du logement du logement principal n’est donc pas concerné même s’ils se trouvent dans une zone tendue :

  • Résidences secondaires ;
  • les logements à bureaux ou les locaux utilisés uniquement comme dépendance ;
  • terre ;
  • commerciaux et professionnels.

Sous-évaluation du loyer : le droit à une augmentation du loyer sur la réinstallation

ne s’agit pas vraiment d’exceptions à la règle, car ces dérogations doivent généralement suivre une approche du propriétaire Il . En effet, il est possible, sous certaines conditions, de réévaluer le loyer dans le cadre d’une relocalisation et donc d’augmenter la loyer lors du changement de locataire.

Si le propriétaire peut prouver que le montant du loyer est clairement sous-évalué (sur la base du loyer de référence du quartier), il pourra alors procéder à une augmentation du loyer lors du changement de locataire. Cela ne doit pas dépasser la moitié de la différence entre le loyer actuel et le loyer de référence. Par exemple, pour un loyer fixé à 500 euros contre 600 euros, le propriétaire ne pourra pas augmenter le montant du loyer de plus de 50 euros (soit 100 divisé par 2).

En outre, le propriétaire peut également réviser le loyer à la hausse s’il a fait des travaux liés à la décence et à la modernisation du logement (donc pas un travail esthétique comme la peinture). Le montant de ces travaux devra également être d’au moins une demi-année de loyer. Toutefois, elle doit encore être limitée à une augmentation correspondant à un maximum de 15 % du coût total du travail.

Révision du loyer au changement de locataire en cas de travail

Autre nouveauté prévue par le décret du 26 juillet 2019 : tous les travaux mentionnés ci-dessus ne justifieront plus automatiquement une revalorisation du loyer, et ceci à partir du 1er janvier 2020 .

En effet, pour lutter contre les logements sans atout écologique (environ 20% du parc immobilier français), l’augmentation du loyer lors de la réinstallation après travaux ne sera possible que sous certaines conditions. Les travaux d’aide à la rénovation énergétique permettront aux logements d’atteindre une consommation d’énergie primaire inférieure à 331 kWh/m²/an, ce qui correspond à un label énergétique de A à E.

Pour pallier la pénurie de logements dans de nombreuses grandes villes de France, la réglementation tend à empêcher les propriétaires de fixer et d’augmenter les loyers au changement de locataire en fonction de leur bon vouloir. Cependant, toute règle a des exceptions, et est encore possible de réévaluer le loyer lors de la réinstallation. D’autre part, en dehors des zones tendues, les propriétaires ne sont plus affectés par cet appareil et sont complètement libres de réparer leur sprix.

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