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Comment calculer le montant maximum d’un loyer ?

Si vous souhaitez louer votre maison, vous avez probablement déjà entendu les mots « capacité locative ». En tant que propriétaire-bailleur, il est essentiel que vous ayez connaissance de ce chiffre de valeur qui assure la solvabilité de votre locataire. Il est notamment systématiquement demandé par votre assureur lorsque vous souhaitez souscrire une assurance GLI (Unpaid Rent Guarantee) d’accepter un locataire.

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La solvabilité du locataire candidat est d’étudier avec une attention très particulière et ceci, avant de s’engager avec lui en signant le bail. En effet, il est toujours difficile d’entamer une procédure d’expulsion afin de vous assurer dès le départ que votre locataire sera un bon payeur.

Pour garantir la protection contre les paiements impayés, deux choix sont à votre disposition : l’assurance Loyer Guarantee (GLI) ou une garantie de sécurité commune du locataire. Vous devez choisir parce que la loi interdit le cumul de ces options, sauf dans le cas où le locataire est un étudiant ou apprenti.

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Quelle est la solvabilité d’un locataire  ?

Le calcul de lasolvabilité d’un locataire (ou crédit locatif) vous permet de comparer plusieurs dossiers de location les uns avec les autres en tenant compte des aspects financiers des candidats (surtout si vous prévoyez de souscrire à un GLI). Il vous fournit le montant maximum que le locataire peut payer pour payer le loyer. En tenant compte de vos besoins en revenus ou des exigences de revenu de votre assureur : habituellement un locataire dont le revenu est supérieur ou égal à 3 fois le loyer.

Comment calculer votre solvabilité  ?

Calculer la capacité locative d’un locataire est très simple ! Le montant du revenu annuel net du locataire (le montant inscrit dans sa déclaration de revenus) doit être divisé par 12 (le nombre de mois dans une année) et divisé par vos besoins financiers (3 ou 4 fois le loyer). Prenons un exemple : un locataire avec 18000 euros de le revenu net aura une capacité locative égale à 18000/ (12*3) ou 500 euros.

Après ce calcul, si votre logement a un loyer (y compris les frais) d’un montant inférieur ou égal à 500, le candidat sera en bonnes conditions pour répondre à vos besoins financiers.

Si plusieurs locataires sont présents sur le contrat de location, la capacité locative de la maison sera la somme de la capacité locative de chaque candidat.

Candidat locataire

Choisir le bon candidat à la location n’est pas toujours une tâche facile. Le développement du fichier de location, en particulier, peut donner un fil : quels documents sont obligatoires ? Lequel est facultatif ? Pour y répondre, consultez notre article Le dossier de location : les documents à ne pas oublier et ceux à interdire pour tout savoir sur ce que vous pouvez exiger du candidat locataire.

Ensuite, pour assurer la solvabilité du candidat, évidemment l’une des premières choses à étudier est la stabilité de sa situation professionnelle. Selon le type de contrat de travail qu’il possède, vous serez plus confiant dans sa capacité à remplir ses obligations financières de location. Un CDI est généralement plus rassurant qu’un DCT ou un statut intérimaire. De plus, l’ancienneté du candidat au sein de son entreprise doit être prise en compte, tout comme son secteur d’activité. En effet, selon qu’il s’agit d’une zone économique en crise ou au contraire, la stabilité professionnelle est plus ou moins variable.

Veillez cependant à ne pas porter de jugements hâtives : si un candidat a un revenu important au moment T du dépôt du dossier de location, cela ne garantit pas nécessairement qu’il est le locataire idéal. Par-dessus tout, les revenus doivent entrer avec régularité afin de pouvoir assumer les charges mensuelles inhérentes à la location ainsi que la durabilité et le bon fonctionnement du contrat de location.

Notez également que communiquer avec l’employeur du demandeur pour vérifier qu’il exerce l’activité décrit dans leur fiche d’information est votre droit. De même, vous pouvez utiliser les informations de contact de son propriétaire actuel pour vous informer sur son comportement. Veillez à ne pas demander trop de documents justificatifs aux candidats : il est interdit d’exiger certains documents liés à la situation bancaire, à la vie privée ou au dossier médical de la personne. Consultez notre article Dossier locataire : documents à ne pas oublier et ceux à bannir

Dans le cas des étudiants : la solvabilité de 3 ou 4 fois le montant du loyer est calculée en fonction du revenu du garant. Pour près de 30% des propriétaires, les étudiants représentent le locataire idéal en raison de la fiabilité du dépôt (sondage auprès des donateurs édition 2015 de PAP.fr).

Maintenant que vous savez tout sur la solvabilité du locataire

, consultez notre article sur le dossier du locataire : documents à ne pas oublier et ceux à interdire et le dépôt de garantie conjoint. 18 janvier 2019 Loyer reçu : gratuit modèle et meilleures pratiques

18 janvier 2019 Avis de date d’échéance ou appel deloyer